Nuevo criterio del TEAC: los autónomos pueden deducir la hipoteca que cancelaron al vender su vivienda

1. ¿Qué ha dicho exactamente el TEAC y a quién afecta este cambio?
2. En qué beneficia este cambio a los autónomos
3. Qué autónomos pueden acogerse: requisitos clave
4. Cómo pueden los autónomos solicitar la rectificación y qué deben tener en cuenta

La reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha abierto una nueva vía de ahorro para miles de autónomos que compraron su vivienda habitual antes de 2013 y siguen acogidos al régimen transitorio de la antigua deducción por inversión en vivienda. El organismo ha confirmado que, cuando estos contribuyentes venden su vivienda y destinan parte del precio a cancelar la hipoteca pendiente, la cantidad amortizada también puede formar parte de la base de la deducción.

El cambio no es menor. Hasta ahora, Hacienda venía rechazando esta deducción en la mayoría de comprobaciones. Pero el TEAC ha unificado criterio y obliga a la Administración a aceptar que la cancelación del préstamo -siempre con el límite máximo de 9.040 euros de base- se considere inversión en vivienda habitual en el año de la venta.

El abogado fiscalista, y socio de Tax Litigation, José María Salcedo destacó que este nuevo criterio “es vinculante para la Administración” y que puede tener un efecto inmediato: “los contribuyentes pueden pedir la rectificación de los últimos cuatro años si, cuando vendieron la vivienda y cancelaron el préstamo, no aplicaron ese importe a la deducción”.

Además, el experto explicó que el trámite es sencillo y accesible incluso para quienes no tienen conocimientos técnicos. “Sólo hay que volver a presentar la autoliquidación en Renta Web, modificar la base de la deducción por vivienda habitual, marcar que es rectificativa y enviarla”, aclaró Salcedo.

¿A qué autónomos afecta el nuevo criterio del TEAC sobre cancelación de hipotecas?

Muchos autónomos que vendieron su vivienda habitual con hipoteca pendiente podrían recuperar una parte de la Renta de los ejercicios no prescritos, siempre que cumplan los requisitos legales y puedan justificar el importe cancelado.

La resolución del TEAC zanja por fin una cuestión que llevaba años generando conflictos entre contribuyentes y Hacienda: si la cancelación de la hipoteca de una vivienda habitual -pagada con el dinero obtenido al venderla- puede deducirse también como inversión en vivienda habitual. El Tribunal ha confirmado que sí, siempre que la vivienda se hubiera comprado antes de 2013 y el contribuyente estuviera aplicando esta deducción transitoria.

Este cambio afecta especialmente a autónomos que adquirieron su vivienda antes de la eliminación de la deducción y que, con el paso de los años, la han vendido con un préstamo pendiente. En todos estos casos, la Dirección General de Tributos venía sosteniendo que el importe destinado a cancelar la hipoteca no era deducible porque, en el momento de pagarlo, la vivienda ya se había transmitido. El TEAC rompe con esta interpretación y aclara que el origen del dinero -si proviene de la venta o de ahorros propios- no altera el derecho a deducir.

El Tribunal entiende que la cancelación del préstamo forma parte de la inversión realizada para adquirir la vivienda, aunque se pague el mismo día de la venta. Lo relevante no es la procedencia de los fondos, sino que ese pago final extingue una deuda vinculada directamente a la compra de la vivienda habitual. Por eso, el TEAC equipara a quienes cancelan la hipoteca con el dinero de la venta con aquellos que podrían haberla cancelado con ahorros personales.

El resultado es un criterio mucho más favorable para los contribuyentes, entre ellos autónomos, y que, además, deberán aplicar todas las oficinas de la Agencia Tributaria, evitando disparidades territoriales y devoluciones denegadas sin base legal.

Los autónomos podrán aplicar la deducción en la RENTA del año que cancelaron su hipoteca

La principal ventaja para los autónomos es que podrán incrementar la deducción aplicada en la Renta del año en que vendieron su vivienda habitual. Hasta ahora, Hacienda sólo permitía deducir las cuotas pagadas hasta el día de la venta. Con el nuevo criterio del TEAC, también pueden incluir en la base de la deducción la cancelación total del préstamo, “siempre con el límite anual de 9.040 euros. Lo que se traduce en un ahorro máximo de 1.356 euros al año”, puntualizó Salcedo.

Esto puede suponer una ayuda considerable. Muchos contribuyentes cancelaron en un mismo día cantidades elevadas -20.000, 30.000 o incluso más- y sólo aplicaron la deducción por las cuotas mensuales. Ahora pueden añadir a la base esos importes de amortización final, lo que puede dar lugar a devoluciones relevantes.

Según apuntó Salcedo, “son bastantes los autónomos que podrían aumentar la deducción del ejercicio en que vendieron su vivienda, porque en su día sólo computaron las cuotas ordinarias y no la cancelación del préstamo”. Y añade que, al tratarse de un criterio vinculante, “Hacienda está obligada a aceptarlo, salvo que quiera revisar la documentación”.

En la práctica, esto significa que cualquier autónomo que vendiera su vivienda habitual con hipoteca pendiente podría recuperar parte del IRPF ingresado en los últimos ejercicios no prescritos, siempre y cuando cumpliera los requisitos de la deducción transitoria y pueda justificar el importe amortizado el día de la venta.

Qué autónomos pueden acogerse: requisitos clave

No todos los autónomos pueden aplicar esta deducción ampliada. El TEAC ha sido claro en que este beneficio sólo afecta a quienes están dentro del régimen transitorio de la antigua deducción por inversión en vivienda habitual, que dejó de existir en 2013. Esto implica cumplir varios requisitos muy concretos.

En primer lugar, la vivienda debía haberse adquirido antes del 1 de enero de 2013, y el contribuyente tenía que haberse aplicado la deducción en algún ejercicio anterior a esa fecha. Si la compra fue posterior o nunca se llegó a deducir, este criterio no se aplica.

Además, la vivienda vendida tiene que haber sido la residencia habitual del autónomo. Esto significa que debía haber vivido en ella de forma efectiva durante un periodo continuado de, “al menos, tres años”, salvo causas excepcionales, aclaró Salcedo. En ningún caso se admite este beneficio para segundas residencias, viviendas vacías o pisos alquilados a terceros.

Otro punto importante es que la deducción sólo opera sobre la vivienda particular, no sobre inmuebles afectos a la actividad. Como explicó Salcedo, “el préstamo de un local o de un despacho profesional no entra en esta deducción, porque no es vivienda habitual. Aunque se cancele el préstamo el día de la venta, ese importe no es deducible”.

También se exige cumplir el llamado requisito de incremento patrimonial. Es decir, que el patrimonio neto al cierre del año aumente al menos en la cuantía que se quiere deducir. Aunque suele cumplirse automáticamente cuando hay una venta, es un factor que Hacienda puede verificar en una eventual comprobación.

Los autónomos que cumplan con estos requisitos pueden revisar si aplicaron correctamente la deducción el año de la venta y, si no lo hicieron, plantear la rectificación del ejercicio correspondiente. Por tanto, sólo tendrán derecho si:

• Compraron su vivienda habitual antes de 2013
• Aplicaron la deducción en su día y siguen dentro del régimen transitorio
• Vendieron con hipoteca pendiente
• Destinaron parte del precio de la venta a cancelar el préstamo

Cómo pueden los autónomos solicitar la rectificación y qué deben tener en cuenta

Para muchos trabajadores por cuenta propia que vendieron su vivienda con hipoteca pendiente, esta rectificación puede traducirse en un ahorro relevante y en recuperar parte de las cuotas ingresadas en los ejercicios no prescritos.

El cambio de criterio del TEAC permite a los autónomos revisar las declaraciones de los últimos cuatro ejercicios y recuperar parte del IRPF que no pudieron deducir en su día. El proceso es sencillo y puede hacerse directamente desde Renta Web. Según explicó Salcedo, “sólo hay que volver a presentar la autoliquidación, modificar la base de la deducción por vivienda habitual, marcar que es rectificativa y enviarla”.

Para los ejercicios 2021, 2022 y 2023 debe presentarse, “mediante un escrito, una solicitud de rectificación”, mientras que el ejercicio 2024 requiere una autoliquidación rectificativa. En ambos casos, Hacienda puede pedir justificantes, pero no puede negar la rectificación si se cumplen los requisitos. “Es un criterio vinculante para la Administración y, en principio, deberían aprobarlo a todo el mundo que lo pida”, recalcó el experto.

Es importante conservar la documentación que acredita la operación: la escritura de compraventa, el certificado bancario con el importe cancelado y cualquier prueba de que la vivienda era realmente la habitual del contribuyente. Salcedo señaló que “lo único que suele pedir Hacienda es justificar cuánto se canceló y en qué fecha”.